En quoi consiste un rachat de soulte en indivision ?

L’indivision peut se former dans divers contextes, tels que l’héritage, l’achat commun d’un bien immobilier, ou d’autres circonstances où plusieurs personnes partagent la propriété d’un actif. Chaque indivisaire peut utiliser le bien, en percevoir les revenus et participer aux décisions le concernant. Cependant, les grandes décisions, telles que la vente du bien, nécessitent généralement le consentement unanime des indivisaires.

Par exemple, dans le cadre de la propriété en copropriété, chaque copropriétaire détient une quote-part qui représente sa part de propriété dans l’ensemble du bien immobilier. Cette quote-part est généralement exprimée en pourcentage ou en fraction, et elle est utilisée pour déterminer la contribution de chaque copropriétaire aux charges communes et aux décisions liées à la gestion de la copropriété.

 Dans le cas d’un achat à deux, par exemple, les quotes-parts peuvent être soit de 50 % par indivisaire, soit de 40 % pour l’un et de 60 % pour l’autre, soit de 30 % pour l’un et 70 % pour l’autre, etc.

• Montant de la soulte : La soulte représente la somme d’argent que l’indivisaire qui souhaite racheter la part de l’autre doit verser. Le montant de la soulte est un élément fondamental qui impacte directement le coût total de l’opération.
• Frais de notaire : Le rachat de soulte implique généralement des actes notariés, ce qui entraîne des frais de notaire. Ces frais peuvent varier en fonction du montant de la soulte, de la valeur du bien immobilier, et des tarifs pratiqués par le notaire.
• Frais liés au crédit : Si l’indivisaire opte pour un financement par le biais d’un prêt, des frais liés au crédit peuvent s’appliquer, tels que les frais de dossier, les frais d’assurance, et les intérêts du prêt.

Le calcul du montant de la soulte dans le cadre d’un rachat en indivision peut être effectué en utilisant la formule suivante :

• le bien n’a pas été financé par un crédit immobilier, ou ce dernier est déjà remboursé : Montant de la part = (Valeur du bien / Nombre d’indivisaires) ;
• un crédit immobilier est encore en cours : Montant de la part = (Valeur du bien – Capital restant à rembourser) / Nombre d’indivisaires.

Pour calculer le montant que Monsieur X doit payer à Madame X pour racheter sa part, nous devons tenir compte de plusieurs éléments. La première étape consiste à déterminer la valeur nette de la maison après déduction du solde restant du crédit. Dans ce cas, la valeur nette de la maison est de 450 000€ – 80 000€ = 370 000€.

Ensuite, il convient de considérer la quote-part de Madame X dans la propriété. Si Madame X et Monsieur X ont une quote-part égale, alors la part de Madame X serait la moitié de la valeur nette de la maison, soit 370 000€ / 2 = 185 000€.

Ainsi, pour racheter la part de Madame X, Monsieur X devrait lui verser la moitié de la valeur nette de la maison, soit 185 000€.

• Prêt immobilier : La méthode la plus fréquemment utilisée consiste à obtenir un prêt immobilier. Le repreneur peut contracter un emprunt auprès d’une institution financière pour couvrir le montant de la soulte et éventuellement d’autres frais liés à la transaction.
• Prêt personnel : Les crédits personnels ont souvent des taux d’intérêt plus élevés par rapport aux prêts immobiliers. Cela signifie que le coût total du crédit peut être plus important à long terme.
• Crédits hypothécaires : Les crédits hypothécaire ont généralement des taux d’intérêt plus bas que les crédits personnels, car ils sont garantis par un bien immobilier. Cela peut se traduire par des mensualités moins élevées et un coût total du crédit réduit.
• Apport personnel : Permet d’éviter les frais d’emprunt, mais nécessite d’avoir suffisamment d’épargne disponible

1. Le montant de la soulte:

• Droits de mutation: Ils représentent la part la plus importante des frais de notaire. Ils varient selon la situation :
  • Divorce ou rupture de PACS: 1,10% de la valeur du bien
  • Succession: 2,5% de la valeur du bien
  • Ex-concubins: 5,81% de la valeur du bien

• Émoluments du notaire: Ils sont calculés en fonction de la valeur de la soulte et de la complexité du dossier. Ils s’élèvent généralement à 0,6384% de la valeur de la soulte.
• Débours: Ils couvrent les frais avancés par le notaire pour le compte de son client, tels que les frais de cadastre, d’inscription hypothécaire, etc. Ils varient selon les cas, mais s’élèvent généralement à environ 800€.

1. Le montant de la soulte:

• Mariés ou pacsés: Ils peuvent bénéficier d’une réduction des droits de mutation à 1,10% si l’un des deux quitte le logement pour y vivre seul.
• Concubins: Ils ne bénéficient d’aucune réduction.